Chega uma hora em que responder mensagem no domingo à noite deixa de ser empolgante. É aí que aparece a proposta da administradora ou do coanfitrião: eles cuidam de tudo e você recebe o depósito. A pergunta que ninguém responde direito é quanto isso custa em dinheiro, sobre qual valor incide a comissão e a partir de quantas reservas a conta fecha. Este guia mostra a matemática, o que perguntar antes de assinar e o que o Airbnb e o Booking permitem na parte técnica.
Coanfitrião, administradora e faxineira não são a mesma coisa
Os três nomes circulam misturados nos grupos de WhatsApp e cada um resolve um problema diferente. Vale separar antes de olhar preço.
- Coanfitrião. É um papel oficial dentro do Airbnb: você adiciona a pessoa ao anúncio e define quais permissões ela tem (responder hóspede, mexer no calendário, alterar preço). Ela opera dentro da sua conta, não cria anúncio próprio.
- Administradora ou empresa de gestão. Assume a operação inteira como serviço contratado, com contrato, equipe e, em geral, os próprios fornecedores de limpeza e manutenção.
- Prestador avulso. Diarista, chaveiro, marido de aluguel. Resolve uma tarefa, não a gestão. Muita gente descobre que precisava só disso depois de pagar seis meses de comissão cheia.
Em outubro de 2024 o Airbnb lançou uma rede de coanfitriões em dez países, incluindo o Brasil, para conectar quem tem imóvel a quem opera. A plataforma não cobra comissão por essa conexão: preço, escopo e responsabilidades ficam entre as duas partes. Traduzindo para o seu bolso: não existe tabela oficial, o número vem da proposta que você receber, e comparar duas propostas exige colocar as duas na mesma base.
Os três formatos de cobrança que você vai encontrar
Antes de discutir percentual, descubra qual dos três modelos está na mesa. Eles se comportam de formas bem diferentes na baixa temporada.
| Formato | Como funciona | Quando pesa contra você |
|---|---|---|
| Percentual da receita | Uma fatia de cada reserva | Alta temporada: quanto melhor o seu mês, maior a conta |
| Valor fixo por reserva | Um valor por check-in atendido | Imóvel de estadia curta, com muita troca de hóspede |
| Mensalidade fixa | Valor por imóvel, todo mês | Mês vazio: você paga igual, sem receita entrando |
Nenhum é melhor no papel. O percentual acompanha o seu risco e é o mais comum em imóvel de temporada. O valor por reserva favorece quem trabalha com estadias longas. A mensalidade só compensa se o volume for alto e previsível. Peça o modelo por escrito, junto com o que acontece quando o mês fecha em zero.
A pergunta de R$ 200 por mês: comissão sobre o quê?
Duas propostas com o mesmo percentual podem custar valores diferentes, porque a base de cálculo muda. Pergunte, com essas palavras, se a comissão incide sobre o valor bruto da reserva ou sobre o líquido que o portal deposita na sua conta. E se a taxa de limpeza entra na base.
Um exemplo com números redondos, só para mostrar o tamanho da diferença. Reserva de cinco noites a R$ 300, com taxa de limpeza de R$ 150. O bruto fica em R$ 1.650. Se o portal reteve 15%, o depósito na sua conta é de R$ 1.402,50. Uma comissão de 20% sobre o bruto dá R$ 330. A mesma comissão de 20% sobre o líquido dá R$ 280,50. Cinquenta reais de diferença por reserva, com o mesmo percentual anunciado. Em sessenta reservas no ano, são R$ 3.000.
Confira o seu percentual real de portal no extrato antes de fazer essa conta, porque quase ninguém paga exatamente o número que lembra. O caminho para achar esse valor em cada plataforma está em as taxas que o Airbnb e o Booking cobram de você.
Falta um detalhe que costuma virar discussão no terceiro mês: quem paga a limpeza. Se a taxa de limpeza entra na base da comissão e a diarista continua sendo contratada por você, a administradora está ganhando um pedaço de um custo que é seu. Deixe isso decidido no contrato.
Faça a conta do ponto de equilíbrio antes de decidir
Terceirizar é troca de dinheiro por horas, e essa troca cabe na ponta do lápis em quinze minutos.
- Pegue a sua receita anual líquida, aquilo que os portais depositaram nos últimos doze meses. Se você ainda não tem esse número separado por imóvel, o método está em a conta completa da rentabilidade de temporada.
- Multiplique pelo percentual da proposta. Esse é o custo anual da gestão, e é ele que você compara com tudo o mais.
- Meça as horas que você gasta hoje. Anote durante duas semanas o tempo de mensagem, orçamento de reparo, coordenação de faxina e ajuste de preço. Multiplique por 26 para chegar ao ano.
- Divida o custo pelas horas. O resultado é quanto você está pagando pela sua própria hora de volta.
Números de exemplo, para dar forma ao raciocínio. Receita líquida de R$ 90.000 no ano, comissão de 20%, custo anual de R$ 18.000. Se a operação consome seis horas por semana, são cerca de 312 horas no ano, e a hora recomprada sai por R$ 58. Se você faz tudo em duas horas por semana, a mesma comissão paga R$ 173 pela hora. O percentual não mudou. A resposta, sim.
Duas coisas entram na conta pelo lado positivo, e ignorá-las distorce a decisão. Um operador que responde em minutos e reprecifica toda semana pode aumentar a sua ocupação, e esse ganho abate parte da comissão. E existe o valor de não ficar preso ao celular no fim de semana, que ninguém consegue transformar em número, mas pesa.
O que o Airbnb e o Booking permitem, na parte técnica
Airbnb. Você adiciona o coanfitrião ao anúncio e escolhe as permissões dele. A divisão do repasse é configurada nas preferências de pagamento: cadastra-se a conta bancária da outra pessoa e define-se o percentual ou o valor que vai para ela em cada reserva. Duas limitações que valem saber antes: a taxa de limpeza não é enviada separada do valor da reserva, e uma regra nova de divisão não mexe em reservas que já começaram. Como os menus mudam de nome com frequência, confirme o passo atual na Central de Ajuda antes de sair procurando na tela.
Booking. A extranet trabalha com usuários adicionais dentro da propriedade, cada um com as permissões que o administrador definir, e com contas de grupo para quem administra várias propriedades. O repasse continua caindo na conta cadastrada na propriedade, então a divisão do dinheiro acontece fora da plataforma, por contrato entre vocês.
Um cuidado que vale para os dois canais: dar acesso não é entregar a conta. Nunca compartilhe a sua senha nem o código de verificação em duas etapas. Use o recurso de usuário adicional ou de coanfitrião, que registra quem fez cada alteração e permite revogar o acesso em um clique quando a parceria acabar.
Sete perguntas para fazer antes de assinar
- A comissão incide sobre o bruto ou sobre o líquido, e a taxa de limpeza entra?
- Quem contrata e paga a diarista, o chaveiro e a manutenção pequena?
- Qual o prazo de resposta ao hóspede prometido, e o que acontece se não cumprir?
- Quem decide o preço da diária: você aprova, ou eles mexem sozinhos?
- Qual o aviso prévio para encerrar, e o que acontece com as reservas já confirmadas?
- Em nome de quem fica o anúncio e a conta do portal quando a parceria acabar?
- Que relatório eu recebo, com que frequência, e ele mostra reserva a reserva?
A quinta e a sexta são as que mais doem quando ficam de fora. Anúncio criado na conta da administradora leva junto o histórico de avaliações, e recomeçar do zero depois de três anos de nota alta custa muito mais que qualquer comissão. Se o imóvel é seu, o anúncio e a conta precisam ser seus.
A comissão da gestão abate imposto?
Para rendimentos de aluguel, o artigo 42 do Decreto 9.580/2018, o regulamento do imposto de renda, permite excluir da base de cálculo, quando o ônus for exclusivo do locador: os impostos e taxas que incidem sobre o bem, o aluguel pago em caso de sublocação, as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento e as despesas de condomínio. A comissão paga a quem administra a locação costuma ser enquadrada nessa terceira hipótese.
Aqui entra um alerta honesto. A regra foi escrita pensando na locação tradicional com imobiliária, e o contrato de temporada com coanfitrião normalmente inclui serviços que vão além de cobrar e receber, como limpeza e atendimento ao hóspede. O enquadramento de cada parcela depende do que estiver escrito no seu contrato e de como o pagamento é feito. Leve o contrato a um contador antes de abater qualquer valor, e guarde recibo de tudo: a Receita pode pedir comprovação por cinco anos. O funcionamento do recolhimento mensal está explicado em o imposto do aluguel por temporada, e nenhum artigo substitui a análise do seu caso.
O meio do caminho que quase ninguém testa
Antes de entregar 20% da receita, vale medir de onde vem o cansaço. Na maioria dos casos com 1 a 8 imóveis, a operação inteira não é o problema: o problema são três tarefas repetidas. A mesma dúvida sobre o wi-fi, a mesma mensagem de check-in, a mesma planilha atualizada duas vezes por semana.
Terceirizar só a limpeza e automatizar as mensagens costuma resolver boa parte disso por uma fração da comissão. Os modelos prontos de mensagem para copiar estão em sete modelos de mensagem para hóspedes no WhatsApp. Faça o teste por 60 dias e refaça a medição das horas. Se ainda passar de seis horas por semana, a administradora deixou de ser luxo.
Se o caminho for esse, ter reservas, calendário e financeiro por imóvel num lugar só ajuda tanto para operar sozinho quanto para conferir o relatório de quem opera para você. No Hospeda os calendários dos portais entram por iCal e cada reserva carrega receita e despesa, então comparar o que a gestão promete com o que caiu na conta vira questão de olhar a tela. O teste dura 15 dias e não pede cartão.
Perguntas frequentes
Quanto cobra uma administradora de aluguel por temporada?
Não existe tabela oficial nem percentual fixado por plataforma. O Airbnb declara que não cobra comissão para conectar anfitrião e coanfitrião, e deixa preço, escopo e responsabilidades para as partes. Por isso o número que interessa é o da proposta na sua mesa, sempre acompanhado da base de cálculo. Peça duas ou três propostas, coloque todas sobre o valor líquido depositado pelos portais e compare aí.
O coanfitrião pode receber direto do Airbnb?
Pode, com a divisão de pagamentos configurada nas preferências de pagamento da sua conta. O que muda de figura é a parte fiscal: o dinheiro que vai para a outra pessoa continua tendo origem numa locação sua, e como isso aparece na sua declaração depende do contrato. Combine com o contador antes de ligar a divisão automática.
Vale mais a pena contratar administradora ou aumentar o preço da diária?
São decisões separadas e nenhuma resolve a outra. Aumentar a diária melhora a margem sem tirar trabalho das suas costas. A gestão tira o trabalho e cobra por isso. Se o seu cansaço é operacional, preço não resolve. Se o problema é margem apertada, acrescentar uma comissão de 20% piora.
Posso contratar administradora só para a alta temporada?
Dá para negociar, e faz sentido em cidade com sazonalidade forte, como litoral em janeiro ou serra em julho. Deixe no contrato a data de início, a de fim e o que acontece com as reservas que entrarem durante o período e forem hospedar depois. Reserva confirmada na vigência do contrato e hospedada fora dele é a origem clássica de discussão de comissão.
E se a parceria terminar mal?
Você reduz o estrago decidindo três coisas hoje, enquanto está todo mundo satisfeito: o anúncio e a conta do portal em seu nome, o aviso prévio por escrito, e uma cópia da base de hóspedes na sua mão. Revogue o acesso de coanfitrião e o usuário da extranet no mesmo dia do encerramento, troque a senha e confira o calendário reserva a reserva na semana seguinte.