“Rende uns 8 mil por mês” é a resposta que circula nos grupos de anfitriões — e é sempre o número bruto. O que sobra depois da comissão do portal, da limpeza a cada saída e das contas que correm com o imóvel vazio costuma ser metade disso. Aqui está a conta completa, com os percentuais reais de cada desconto e as três variáveis que de fato mexem no resultado.
A conta que interessa tem quatro linhas
Rentabilidade de temporada não se calcula por mês, e sim por ano: a alta temporada distorce qualquer média mensal. Comece pela receita bruta anual:
| Linha | Como se calcula |
|---|---|
| Receita bruta | diária média × noites ocupadas no ano |
| − Comissão do portal | 15% a 18% do bruto, na maioria dos casos |
| − Limpeza e enxoval | custo por saída × número de reservas |
| − Custos fixos | condomínio, luz, água, internet e IPTU, o ano inteiro |
O detalhe que derruba a conta de cabeça: noites ocupadas não é o mesmo que reservas. Quem tem estadia média de 3 noites e 60% de ocupação faz cerca de 73 reservas por ano por imóvel — e paga 73 limpezas, não 12.
Um exemplo com números fechados
Um apartamento com diária de R$ 320, 60% de ocupação, estadia média de 3 noites, comissão de 15%, limpeza de R$ 120 e R$ 700 de custos fixos por mês:
| Linha | No ano |
|---|---|
| Receita bruta — 219 noites ocupadas | R$ 70.134 |
| Comissão do portal, a 15% | − R$ 10.520 |
| Limpeza — cerca de 73 reservas, a R$ 120 | − R$ 8.767 |
| Custos fixos — 12 meses de R$ 700 | − R$ 8.400 |
| Sobra líquida | R$ 42.447 |
Ou seja: uma operação que “fatura R$ 70 mil” deixa R$ 42.447, com margem de 60,5%. É um resultado bom — mas é 40% menor do que o número que costuma ser contado na conversa. Quem planeja financiamento ou reforma em cima do bruto se planeja com dinheiro que não existe.
Vale fazer essa conta com os seus próprios valores em vez de adaptar os meus: a calculadora de rentabilidade devolve as quatro linhas acima e a margem, sem cadastro.
As três variáveis que realmente movem o resultado
1. Ocupação, não diária
É contraintuitivo, mas subir a diária costuma render menos que subir a ocupação, porque a diária alta afasta reserva e os custos fixos correm igual com o imóvel vazio. No exemplo acima, cada 5 pontos percentuais de ocupação a mais valem R$ 4.237 líquidos por ano. E boa parte da ocupação perdida não é falta de demanda: é data que ficou bloqueada à toa depois de um cancelamento, ou reserva recusada porque o calendário de um portal não refletia o outro.
2. O canal da reserva
A comissão é o maior desconto isolado da conta. No exemplo, os 15% custam R$ 10.520 por ano. Se 30% das reservas viessem diretas, seriam R$ 3.156 de volta ao bolso — sem cobrar um centavo a mais do hóspede. É o argumento mais forte para construir um canal direto em paralelo aos portais.
3. A estadia média
Duas operações com a mesma ocupação e a mesma diária podem ter lucros bem diferentes: quem tem estadia média de 2 noites paga quase o dobro de limpezas de quem tem 4. Aumentar a estadia mínima na baixa temporada é uma das poucas alavancas que reduz custo sem reduzir receita.
O que quase ninguém coloca na conta
- Imposto. Pessoa física recolhe carnê-leão sobre o aluguel; a alíquota efetiva varia com a faixa e muda bastante o líquido de quem tem vários imóveis. Vale conversar com um contador antes de decidir por CNPJ.
- Reposição e manutenção. Enxoval, louça, eletro e pintura têm vida útil curta em temporada. Reservar 3% a 5% da receita para isso evita o susto anual.
- Seu tempo. Se você responde mensagem, coordena limpeza e concilia repasse, existe um custo aí — mesmo que não saia do caixa. É o primeiro item que vira dinheiro de verdade quando a operação cresce e você precisa contratar alguém.
- Vacância entre temporadas. Ocupação anual de 60% não é 60% todo mês: pode ser 90% em janeiro e 30% em maio. Os custos fixos não caem em maio.
Como isso se compara ao aluguel tradicional
A comparação honesta é sempre líquido contra líquido. O aluguel de longa duração tem menos receita bruta, mas quase nenhum custo variável: sem limpeza por saída, sem comissão por reserva, e normalmente com condomínio e IPTU pagos pelo inquilino. Um imóvel que rende R$ 2.500 por mês de aluguel tradicional entrega cerca de R$ 30.000 líquidos por ano com pouquíssimo trabalho.
No exemplo acima, a temporada ganha — R$ 42.447 contra R$ 30 mil — mas exige operação diária e absorve o risco de vacância. Em cidades sem sazonalidade forte ou com regulamentação restritiva ao aluguel de curta duração, a conta pode inverter. Refazer os dois lados com os seus números é o que responde, e não a média do mercado.
Perguntas frequentes
Qual é uma boa margem no aluguel por temporada?
Entre 50% e 65% do bruto é o intervalo comum para quem já opera com custo de limpeza sob controle. Abaixo de 40%, quase sempre há um destes três culpados: estadia média muito curta, custo fixo alto demais para a diária praticada, ou dependência total de portal.
Quantos dias por ano um imóvel de temporada costuma ficar ocupado?
Varia demais por praça, mas 50% a 65% (180 a 240 noites) é a faixa realista para um imóvel bem posicionado e anunciado em mais de um canal. Anúncio em um portal só costuma ficar abaixo disso.
Vale a pena com um imóvel só?
Financeiramente, quase sempre sim — a margem por imóvel não depende de escala. O que muda com o volume é o custo do seu tempo: um imóvel se administra no WhatsApp e numa planilha; a partir do terceiro, o retrabalho de conferir calendário e conciliar repasse passa a consumir mais do que custa automatizar.
Como calculo a rentabilidade sobre o valor do imóvel?
Divida a sobra líquida anual pelo valor de mercado do imóvel. No exemplo, R$ 42.447 sobre um apartamento de R$ 500 mil dão 8,5% ao ano — antes da valorização do próprio bem. É esse número, e não o bruto, que se compara a uma aplicação financeira.