A comissão do portal é o maior desconto isolado da conta de um anfitrião — e o menos conferido. Quase todo mundo sabe o percentual “de cabeça”, poucos sabem sobre o quê ele incide, e quase ninguém confere o repasse contra o extrato. Este guia explica como cada portal cobra, onde encontrar a sua taxa real (que pode não ser a que você acha) e o que fazer com essa informação.
Comece pela sua taxa real, não pela média
Percentuais de comissão mudam por programa, por país e por tipo de anúncio, e os portais reformulam esses modelos com frequência. Qualquer número publicado num artigo — inclusive neste — é referência, não a sua realidade. O número que vale é o do seu próprio extrato:
- Airbnb: em Ganhos, abra uma reserva já paga e compare o total da estadia com o valor repassado. A diferença dividida pelo total é a sua taxa efetiva. Confira também qual modelo de taxa o seu anúncio usa — existe o formato em que a taxa é dividida com o hóspede e o formato em que ela recai só sobre você, e o percentual muda bastante entre os dois.
- Booking.com: a comissão aparece no extrato mensal e nas configurações do seu anúncio no Extranet. Se você aderiu a algum programa de destaque ou visibilidade, ela é maior que a padrão — e essa adesão costuma ter sido feita uma vez e esquecida.
Faça isso com três reservas de meses diferentes. Se as taxas efetivas não baterem entre si, há uma variável no meio: programa de visibilidade, promoção aplicada, ou imposto retido.
Sobre o que a comissão incide (a pegadinha)
O erro mais comum não é errar o percentual, e sim a base. Na maioria dos casos a comissão incide sobre o total cobrado do hóspede — o que normalmente inclui a taxa de limpeza que você embutiu no anúncio.
Isso tem uma consequência prática que pega muita gente: embutir R$ 150 de limpeza no valor da estadia significa pagar comissão sobre esses R$ 150 também. Não é motivo para parar de cobrar limpeza — é motivo para saber que o seu custo de limpeza real é um pouco maior do que o valor do produto de limpeza, e para conferir se o portal permite lançar essa taxa em campo separado.
Os custos que não se chamam “comissão”
Além do percentual principal, três coisas comem margem sem aparecer com esse nome:
| Item | O que é |
|---|---|
| Taxa de processamento | cobrança pelo pagamento em si, dependendo de como você recebe. Aparece separada da comissão em alguns arranjos. |
| Programas de visibilidade | adesões que aumentam a comissão em alguns pontos percentuais em troca de posição na busca. Valem quando enchem datas vazias; são caras quando aplicadas na alta temporada, em que o imóvel encheria de qualquer jeito. |
| Impostos retidos | retenções na fonte, conforme a sua situação fiscal. Não é o portal ficando com o dinheiro, mas some do repasse igual. |
Quanto isso custa por ano, na prática
Percentual não move ninguém; valor anual move. Uma operação com R$ 70 mil de receita bruta e comissão efetiva de 15% entrega cerca de R$ 10.500 por ano ao portal. É mais do que a conta anual de luz, água e internet somadas do mesmo imóvel.
Vale pôr a sua taxa real na conta e ver o número em reais: a calculadora de rentabilidade tem um campo de comissão — troque o padrão pelo seu percentual efetivo e veja quanto muda na sobra do ano.
O que fazer com esse número
1. Não é para sair dos portais
Comissão é o preço da demanda pronta, e para um imóvel novo, sem reputação e sem base de hóspedes, esse preço costuma valer a pena. Sair do Airbnb para “economizar 15%” normalmente troca 15% de comissão por 40% de ocupação a menos.
2. É para construir um canal paralelo
A comissão só some nas reservas que não passam pelo portal. Cada hóspede que já se hospedou é uma reserva futura potencialmente direta — e o WhatsApp dele é o ativo mais barato que a sua operação tem. É disso que trata o guia de reservas diretas.
3. É para decidir programa de visibilidade com data na mão
Aumentar a comissão para ganhar posição faz sentido em maio, não em janeiro. Se o programa é ligado o ano inteiro, você está pagando a mais justamente nos meses em que não precisava de ajuda para vender.
4. É para conferir o repasse
Divergência entre o valor esperado e o recebido acontece — cancelamento com política parcial, ajuste de preço, reembolso. Conferir reserva a reserva na mão é inviável a partir de um certo volume; registrar o bruto e o líquido de cada reserva por canal, ainda que numa planilha bem estruturada, é o que transforma “acho que veio menos” em uma pergunta com número.
Perguntas frequentes
Qual portal cobra menos do anfitrião?
Depende do modelo de taxa que o seu anúncio usa em cada um, e a comparação direta de percentual engana. O que decide é a comissão efetiva por real recebido em cada canal, medida no seu próprio extrato — e, mais importante, quantas reservas cada um traz. Um portal com comissão maior e o dobro de ocupação é o mais barato dos dois.
Posso cobrar mais caro no portal para compensar a comissão?
Pode, e é comum. O limite é a competitividade: diária muito acima da praça derruba a posição na busca e a conversão. A prática mais equilibrada é precificar o portal pelo mercado e oferecer condição melhor no canal direto — o hóspede ganha desconto, você ganha margem, e ninguém sai perdendo.
A taxa de limpeza entra na comissão?
Na maioria dos arranjos, sim, quando ela compõe o total cobrado do hóspede. Vale conferir no seu extrato como a sua está lançada.
Existe comissão sobre reserva cancelada?
Quando a política de cancelamento garante alguma retenção para você, o portal normalmente também retém a parte dele sobre o valor efetivamente cobrado. Cancelamento com reembolso total costuma zerar os dois lados. Confira a regra vigente do seu portal — este é o ponto que mais muda de um ano para o outro.