Quem aluga por temporada costuma descobrir o carnê-leão tarde, quase sempre quando já acumulou meses de atraso. O imposto não é retido pelo portal, não chega boleto, e ninguém avisa. A obrigação existe desde a primeira reserva paga, e ela é mensal. Este guia explica quem precisa recolher, quanto dá, até que dia, o que pode ser abatido e o que muda em 2026.
Antes de tudo: isto é conteúdo informativo, não consultoria tributária. Regra fiscal muda, e caso concreto tem detalhe que nenhum artigo enxerga. Use este texto para saber o que perguntar ao seu contador, não para substituí-lo.
Por que o imposto do aluguel de temporada é mensal
Quando um empregador paga salário, ele retém o imposto na fonte e você só acerta as contas uma vez por ano. No aluguel para pessoa física, não existe essa retenção: quem recebe é responsável por calcular e recolher o imposto todo mês. Esse recolhimento mensal obrigatório é o carnê-leão.
Na prática do anfitrião de temporada, o hóspede é pessoa física e o portal funciona como intermediário do pagamento, sem reter IR para você. O dinheiro cai líquido de comissão, mas bruto de imposto. A conta é sua.
Vale a mesma lógica para reserva direta, PIX na mão, transferência ou dinheiro. A forma de recebimento não muda a natureza do rendimento.
Quanto se paga: a tabela progressiva
O aluguel entra na tabela progressiva do IRPF, a mesma do salário. A alíquota sobe por faixa e incide sobre o rendimento do mês, já descontado o que a lei permite abater. Para os rendimentos recebidos em 2025 (declarados em 2026), a faixa isenta ia até R$ 2.428,80 por mês, com alíquotas de 7,5% a 27,5% acima disso.
Um detalhe que confunde muita gente: a alíquota não incide sobre tudo. Ela é aplicada por faixa, com uma parcela a deduzir. Quem recebeu R$ 6.000 de aluguel num mês não paga 27,5% dos R$ 6.000.
E a soma importa. Se você tem salário CLT e aluguel, o aluguel entra por cima da sua renda no ajuste anual, o que na prática costuma jogá-lo na faixa mais alta. É o motivo de tanta gente levar susto na declaração mesmo tendo pago o carnê-leão direitinho todo mês.
O que muda em 2026
A Lei 15.270, de novembro de 2025, isenta de imposto de renda os rendimentos até R$ 5.000 por mês e cria uma redução gradual entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350,00. A regra vale para os rendimentos recebidos a partir de 2026, ou seja, aparece na declaração entregue em 2027. A declaração de 2026 ainda segue as regras antigas, porque olha para o ano de 2025.
Dois cuidados aqui. Primeiro, o limite considera o conjunto da sua renda, não só o aluguel: quem já tem salário perto do teto não fica isento por causa dele. Segundo, o acerto definitivo é o do ajuste anual. Se você recolhe carnê-leão mensal, pergunte ao seu contador como o novo redutor afeta o seu recolhimento mês a mês, para não pagar a mais durante o ano e depender de restituição.
Até quando pagar, e o custo do atraso
O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Recebeu em março, paga até o último dia útil de abril. O preenchimento é feito no Carnê-Leão Web, dentro do e-CAC (acesso gov.br), que calcula o imposto e emite o DARF no código 0190.
Atrasar custa multa de 0,33% por dia, limitada a 20% do imposto, mais juros pela Selic. Não é catastrófico num mês esquecido, mas vira dinheiro de verdade quando alguém descobre a obrigação depois de dois anos de operação.
Um ponto que engana: a data que conta é a do recebimento, não a da estadia. Reserva de janeiro paga em novembro do ano anterior é rendimento de novembro. Se você controla reservas numa planilha, tenha uma coluna de data de recebimento separada da data de check-in. Sem ela, o fechamento do mês é chute.
O que dá para abater (e o que não dá)
A lista de deduções do rendimento de aluguel é curta e específica. Não é o mesmo que "despesa do negócio": ter comprado uma cafeteira nova para o apartamento não reduz o imposto.
| Item | Situação |
|---|---|
| IPTU | dedutível quando o ônus é seu, como locador, e você é quem paga. |
| Condomínio | dedutível quando pago por você. É o caso normal em temporada, já que o hóspede não assume condomínio. |
| Taxa de administração | o que você paga a quem administra a locação, com comprovante em seu nome. |
| Comissão do portal | é o ponto cinzento. Ela não é taxa de administração de imobiliária, e o tratamento depende de como o rendimento é caracterizado. Leve o extrato ao contador em vez de decidir sozinho. |
| Limpeza, luz, água, internet | não entram na dedução do rendimento de aluguel de pessoa física, embora sejam custo real da operação. |
| Reforma e mobília | não deduzem. Benfeitorias podem compor o custo de aquisição do imóvel, o que só importa lá na frente, na venda. |
Repare no efeito disso: a base de cálculo do imposto é maior que o seu lucro real. Você paga imposto sobre uma receita da qual a limpeza e as contas já saíram. É por isso que a conta de rentabilidade da temporada precisa ter o imposto como linha própria, e não como um resto que sobra.
Guardar comprovante não é opcional
Os portais informam à Receita os valores repassados aos anfitriões. Isso significa que existe do outro lado um número com o qual a sua declaração pode ser cruzada. Divergência entre o que o portal reportou e o que você declarou é exatamente o que joga uma declaração na malha fina.
O que manter guardado, por cinco anos:
- extrato de repasses de cada portal, mês a mês;
- registro de cada reserva com valor bruto, comissão e líquido recebido;
- comprovantes de IPTU e condomínio que você deduziu;
- os DARFs pagos.
Se você já registra bruto e líquido por reserva para conferir a comissão dos portais, metade desse trabalho está feito. É o mesmo dado, usado duas vezes.
Pessoa física ou CNPJ?
A pergunta aparece sempre que a alíquota de 27,5% cai na conta. A resposta honesta é: depende do tamanho e da natureza da operação, e não existe número mágico a partir do qual abrir empresa compensa.
Dois fatores pesam mais que a alíquota:
- Caracterização da atividade. Aluguel por temporada com limpeza, roupa de cama, café e atendimento se aproxima de hospedagem, que é prestação de serviço. Quanto mais serviço e mais habitualidade, mais a operação se parece com empresa, com consequências que vão além do IR.
- Custo de manter o CNPJ. Contabilidade mensal, obrigações acessórias, tributos que independem de lucro. Uma operação de dois imóveis costuma gastar mais em estrutura do que economiza em alíquota.
Some a isso a reforma tributária. A Lei Complementar 214/2025 trouxe regras próprias para imóveis, com alíquota reduzida na locação e um recorte para pessoa física que considera receita anual e quantidade de imóveis alugados. E há discussão aberta sobre o enquadramento da temporada curta, que pode seguir a lógica de hotelaria. É assunto em transição até o fim da década, e decisão de estrutura tomada hoje precisa considerar como o cenário fica em 2027 e 2028. Mais um motivo para levar a pergunta a um contador com o seu número na mão, e não fechar a questão lendo artigo na internet, inclusive este.
Uma rotina que resolve em dez minutos por mês
- Todo dia 1º, feche o mês anterior: some tudo que entrou na conta, por imóvel e por canal.
- Separe as deduções do mês com comprovante: condomínio, IPTU, administração.
- Lance no Carnê-Leão Web e emita o DARF.
- Pague até o último dia útil e guarde o comprovante na mesma pasta do extrato do portal.
- Reserve o imposto assim que o dinheiro entra. Quem separa uma fatia de cada repasse não sente o pagamento no fim do mês. Quem espera sobrar, atrasa.
O passo 1 é onde a rotina trava. Somar repasse de portal, PIX de reserva direta e dinheiro de check-in tardio, com datas de recebimento diferentes das datas de estadia, é chato o suficiente para ser adiado. Registrar cada reserva com valor, canal e data de recebimento no momento em que ela acontece transforma o fechamento do mês numa consulta, não numa arqueologia.
É exatamente isso que o financeiro do Hospeda faz: cada reserva já entra com bruto, comissão, líquido e data, e o relatório do mês sai pronto para o contador. São 14 dias de teste, sem cartão.
Perguntas frequentes
Aluguei só uma semana no ano. Preciso declarar?
O rendimento é tributável independentemente do volume. Se o valor recebido no mês ficou dentro da faixa isenta e você não tem outra renda, pode não haver imposto a pagar naquele mês, mas o rendimento continua entrando na declaração anual. Não declarar é o erro; pagar zero, quando é o caso, é legítimo.
O Airbnb já desconta o imposto?
A comissão que o portal desconta não é imposto. O IR sobre o que você recebe é de recolhimento próprio, mensal, via carnê-leão.
Estou atrasado há vários meses. E agora?
Dá para regularizar recolhendo mês a mês, com multa e juros calculados pelo próprio sistema. O custo cresce com o tempo, e a espontaneidade, isto é, pagar antes de ser cobrado, é o que evita problema maior. Vá ao contador com os extratos, não sozinho.
O imóvel está em nome do casal. Como fica?
O rendimento normalmente se divide conforme a titularidade, e cada um recolhe a sua parte. Como isso interage com o regime de bens e com a forma de declaração do casal muda o resultado final, e é uma das perguntas que mais valem a consulta profissional.
Preciso emitir nota fiscal?
Pessoa física que apenas aluga, em regra, não emite nota fiscal de serviço. Quando a operação passa a ter cara de hospedagem, com serviços agregados e habitualidade, a exigência municipal pode aparecer. A regra é do seu município, e vale conferir antes de crescer, não depois.