O aviso chega pelo grupo do prédio ou por carta do síndico: “locação por aplicativo está proibida aqui”. Antes de brigar ou de tirar o anúncio do ar, vale saber o que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, o que ainda está suspenso e quais documentos do seu condomínio realmente respondem essa pergunta no seu caso.
A resposta curta
O condomínio pode restringir o aluguel de curta duração, e o caminho para isso passa por assembleia. A Segunda Seção do STJ decidiu em 7 de maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055, que oferecer unidade residencial em plataformas de estadia curta descaracteriza a destinação residencial do prédio. Só fica liberado onde os condôminos autorizarem esse uso, com o quórum de dois terços do artigo 1.351 do Código Civil.
Foi um placar apertado, 5 votos a 4. E menos de um mês depois o próprio tribunal reconheceu que a discussão precisava de uma resposta uniforme para o país inteiro.
O que mudou em 2026, na ordem
A briga é antiga. Em abril de 2021, a Quarta Turma do STJ julgou o REsp 1.819.075 e firmou a ideia que vale até hoje como base: se a convenção do condomínio estabelece destinação residencial, o proprietário não pode explorar a unidade como hospedagem por plataforma; e a assembleia, por maioria qualificada, pode liberar esse uso e levar a mudança para a convenção. Aquela decisão de turma orientava juízes, sem obrigá-los.
Em maio de 2026 veio o julgamento da Segunda Seção, que reúne as duas turmas de direito privado e uniformiza o entendimento interno do tribunal. Em junho de 2026, a mesma Segunda Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.443, com relatoria do ministro Raul Araújo, e determinou a suspensão nacional dos processos que discutem a questão até que a tese seja fixada.
A pergunta que o tribunal vai responder no Tema 1.443 é bem específica: a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para impedir a locação por curto período via plataforma, mesmo quando a convenção não proíbe esse aluguel expressamente? Enquanto a tese não sai, ninguém tem sentença nova sobre o assunto, porque as ações estão paradas.
| Quando | O que aconteceu |
|---|---|
| Abril de 2021 | Quarta Turma (REsp 1.819.075): convenção com destinação residencial permite barrar a locação por plataforma |
| Julho de 2022 | Lei 14.405 muda o art. 1.351 do Código Civil e derruba de unanimidade para dois terços o quórum de mudança de destinação |
| Maio de 2026 | Segunda Seção (REsp 2.121.055, por 5 a 4): oferta em plataforma exige autorização de dois terços dos condôminos |
| Junho de 2026 | Tema 1.443 afetado como repetitivo, com suspensão nacional dos processos até a tese vinculante |
Os documentos que respondem no seu caso
Decisão de tribunal dá o cenário. Quem decide o seu prédio são três papéis, e eles têm hierarquia:
- Convenção de condomínio registrada em cartório. É o documento mais forte. Procure a cláusula de destinação (costuma estar nos primeiros artigos) e qualquer menção a hospedagem, locação por temporada ou prazo mínimo de locação. A administradora tem a via registrada; o cartório de registro de imóveis também.
- Regimento interno. Trata do dia a dia (portaria, mudança, piscina, barulho) e não pode contrariar a convenção. Se o regimento cria uma proibição que a convenção não previu, existe discussão jurídica ali.
- Atas de assembleia. É de onde a proibição costuma nascer. Confira as dos últimos anos: qual foi a pauta, quantos votaram, e se o quórum de dois terços foi alcançado e registrado. Aviso de síndico em grupo de WhatsApp não é deliberação.
Reúna esses três antes de qualquer conversa. Discussão de assembleia costuma girar em torno de quem lembra melhor do que ficou combinado, e quem chega com a ata na mão sai numa posição bem diferente.
Multa: quando o condomínio pode aplicar
O artigo 1.336, parágrafo 2º, do Código Civil limita a multa por descumprimento de dever condominial a cinco vezes o valor da contribuição mensal, e ela precisa estar prevista na convenção ou no ato constitutivo. Sem previsão expressa, a cobrança depende de deliberação da assembleia por dois terços dos demais condôminos.
Dois pontos que valem atenção: a multa é do condômino, não do hóspede, então quem paga é você; e ela pode se repetir a cada nova infração, o que muda completamente a conta de uma operação pequena. Um condomínio de R$ 800 com multa de cinco vezes chega a R$ 4.000 por evento, mais que o lucro de várias reservas.
Temporada, no papel, tem prazo
Existe uma confusão comum entre dois conceitos. O artigo 48 da Lei 8.245/91 define locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do inquilino, por lazer, curso, tratamento de saúde ou obra no imóvel próprio, contratada por prazo não superior a noventa dias, mobiliada ou não. É a locação prevista na Lei do Inquilinato, com regras próprias sobre pagamento antecipado.
O que o STJ analisou é outra coisa: a exploração econômica contínua da unidade como hospedagem, com rotatividade alta e oferta em plataforma. Foi essa atividade que a maioria considerou incompatível com a destinação residencial. Ter contrato de temporada bem redigido não afasta a discussão condominial, e o enquadramento de cada operação depende de como ela funciona no dia a dia. É assunto para advogado que leia a sua convenção, não para regra geral de blog.
Se o seu prédio já proibiu
Três saídas aparecem com mais frequência, e nenhuma é indolor:
- Levar a autorização para a assembleia. Precisa de dois terços, então precisa de campanha, não de discurso no dia. Chegue com proposta escrita e com regras que respondam ao medo real do vizinho: cadastro prévio do hóspede na portaria, limite de ocupantes por unidade, proibição de festa, responsável identificado 24 horas e responsabilidade do proprietário por danos em área comum.
- Migrar para estadias longas. Aluguel mensal para obra, tratamento de saúde, intercâmbio ou trabalho temporário reduz a rotatividade, que é o ponto que incomoda o condomínio. A receita por noite cai bastante e a conta muda de forma, o que pede refazer a rentabilidade com os números novos antes de decidir.
- Trocar de praça. Prédios com destinação mista ou hoteleira nascem com essa possibilidade na convenção. Para quem está comprando o próximo imóvel, ler a convenção antes da escritura vale mais do que qualquer projeção de ocupação.
Vale lembrar que a restrição condominial não muda a sua situação fiscal. Quem recebe aluguel continua com as obrigações de sempre, e o recolhimento do carnê-leão segue a mesma regra, seja a estadia de três noites ou de três meses.
O que fazer nas próximas semanas
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, o cenário pede movimento discreto e organização. Quatro coisas que dependem só de você:
- Peça a convenção registrada e as atas dos últimos três anos à administradora, por escrito.
- Guarde comprovação de que a sua operação não gera atrito: mensagens com regras da casa, horários de check-in, contato do responsável pela limpeza.
- Se recebeu notificação, responda por escrito e no prazo, com auxílio de advogado. Silêncio costuma ser lido como concordância.
- Reveja o risco da sua carteira: depender de um único prédio que pode fechar a porta é diferente de operar em três endereços.
Quem tem canal próprio sofre menos com mudança de regra, porque a base de hóspedes vai junto quando o imóvel muda. Esse é um dos argumentos para construir reserva direta em paralelo aos portais, e ele vale ainda mais em cidade com regulamentação em movimento.
Perguntas frequentes
Minha convenção é antiga e não fala em Airbnb. Posso alugar?
É exatamente essa a dúvida que o STJ vai responder no Tema 1.443. O julgamento de maio de 2026 apontou que a cláusula de destinação residencial já bastaria para impedir, mas o placar foi de 5 a 4 e a tese vinculante ainda não saiu. Até lá, o desfecho depende da redação da sua convenção e do histórico do prédio. Leve os documentos a um advogado antes de investir em reforma ou enxoval novo.
O síndico pode proibir sozinho?
Não. A mudança de destinação depende de deliberação em assembleia com o quórum de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil. O síndico executa o que a convenção e as assembleias determinam. Se a proibição não existe em nenhum dos dois documentos, a ordem tem base frágil, e é isso que a ata comprova.
Alugar por três meses resolve o problema?
Reduz o atrito, porque a rotatividade cai, e o contrato passa a caber no limite de noventa dias do artigo 48 da Lei 8.245/91. Não é garantia automática de que o condomínio não questionará: o critério discutido no STJ é a exploração da unidade como hospedagem, e cada convenção descreve a destinação de um jeito.
E as reservas que já estão confirmadas?
Cancelar reserva confirmada gera custo com o hóspede e penalidade nos portais, então não faça isso no susto. Confirme primeiro se existe deliberação válida, peça prazo por escrito ao condomínio e organize a transição no calendário. É o momento em que ter tudo num só lugar ajuda: quem controla reservas em planilha costuma levar horas só para descobrir quais datas estão comprometidas.
Vale entrar na Justiça?
Os processos sobre o tema estão suspensos em todo o país até a fixação da tese, então uma ação nova sobre a mesma questão jurídica tende a parar também. Assunto de tribunal pede avaliação individual de quem lê o seu caso, e o texto aqui serve para você chegar informado nessa conversa, não para substituí-la.
Se a sua operação segue de pé e o trabalho está em manter calendário, contatos e contas em ordem, o Hospeda faz isso num lugar só, com sincronia de calendário por iCal entre os portais. Veja os planos.