Na segunda-feira, 3 de agosto de 2026, o Airbnb começou a tirar do ar 1.625 anúncios em São Paulo. Não foi decisão comercial nem punição por avaliação ruim: a prefeitura mandou uma lista de imóveis de habitação social e a plataforma cruzou com a própria base. Quem estava nela perdeu o anúncio, com reservas confirmadas no calendário.
O que aconteceu, em números
Dos 1.625 anúncios identificados, 773 estavam ativos e tiveram os anfitriões notificados. Os outros 852 já estavam inativos e serão excluídos em definitivo. Os hóspedes com reserva confirmada nesses imóveis foram comunicados pelo Airbnb e recebem apoio para se reacomodar em outro lugar.
A remoção não é um evento único. A Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) segue auditando 1.054 empreendimentos, que somam 264.799 unidades de HIS e HMP, e o Airbnb informou que vai continuar removendo conforme a prefeitura atualizar a lista. Quem escapou desta leva não escapou da regra.
Por que esses imóveis não podem ser alugados por temporada
HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) são categorias criadas para reduzir o déficit habitacional. A construtora que ergue um prédio nessas categorias recebe benefícios urbanísticos da prefeitura: constrói mais que o zoneamento normal permitiria, com menos vaga de garagem e contrapartidas reduzidas. Em troca, aquelas unidades ficam presas a uma destinação social por no mínimo dez anos.
A restrição vale para venda, ocupação e locação, e ela olha para a renda de quem mora. HIS 1 atende famílias com até 3 salários mínimos, HIS 2 vai até 6, e HMP até 10. Estadia de três noites para turista não cabe em nenhuma dessas faixas.
O Decreto Municipal 64.244, de maio de 2025, fechou a porta de forma expressa e reforçou as penalidades já previstas no artigo 47 da Lei 16.050/2014, o Plano Diretor: multa, cassação dos benefícios urbanísticos concedidos ao empreendimento e responsabilização civil. Antes disso, uma CPI na Câmara Municipal apurou o desvio dessas unidades e aprovou o relatório final em maio de 2026, apontando R$ 5,1 bilhões de renúncia fiscal entre 2014 e 2025.
É esse o pano de fundo. Não é uma plataforma implicando com anfitrião pequeno, é uma cidade cobrando de volta um incentivo que deu.
Como saber se o seu imóvel está nessa lista
Muita gente comprou de boa-fé, financiou e nunca ouviu falar em HIS. O corretor não mencionou, o contrato era grosso e a palavra estava numa cláusula no meio. Três documentos respondem:
- Matrícula atualizada do imóvel. A classificação costuma aparecer ali, junto às restrições de destinação. Peça a certidão no cartório de registro de imóveis da região, que hoje sai em poucos dias e por valor baixo.
- Memorial de incorporação do empreendimento. É onde o prédio foi registrado como HIS ou HMP para obter o benefício. Também está no cartório, e a administradora do condomínio costuma ter cópia.
- Contrato de compra e venda original. Quando a unidade veio da construtora, a categoria quase sempre está escrita lá, com as restrições de renda e o prazo de vigência.
Se você foi notificado e acredita que o imóvel foi classificado errado, o caminho é a prefeitura, não a plataforma. O Airbnb removeu com base na lista oficial e não tem como corrigir o cadastro municipal. Procure a SEHAB com a matrícula na mão e peça a revisão por escrito.
Se o seu anúncio caiu esta semana
A urgência não é o anúncio. É o calendário. Na ordem:
- Levante todas as reservas confirmadas para os próximos noventa dias. Datas, valores, nome e contato de cada hóspede. Quem controla reservas em planilha vai descobrir aqui quanto tempo isso leva quando a informação está espalhada em três lugares.
- Fale com cada hóspede antes que ele descubra sozinho. O Airbnb comunica e oferece reacomodação, mas quem construiu a expectativa da viagem foi você. Uma mensagem direta, explicando que a hospedagem não pode seguir por decisão da prefeitura, preserva a relação e evita a avaliação ruim que vem do silêncio.
- Refaça a conta do trimestre. Receita que não vai entrar, despesa fixa que continua (condomínio, IPTU, internet, parcela) e o que existe de caixa. Vale reabrir o cálculo de rentabilidade do imóvel com o cenário de locação longa, que é o uso permitido nessas unidades.
- Não anuncie o mesmo imóvel em outra plataforma. A proibição é municipal e vale para qualquer canal de estadia curta. Migrar para o Booking só adia a notificação e agora com um agravante: a prefeitura já sabe o endereço.
Para quem tem o imóvel dentro da regra, a saída é a locação residencial comum, respeitando a faixa de renda do programa. Muda o modelo de negócio inteiro: menos receita por metro quadrado, menos trabalho operacional, menos risco.
O que essa notícia ensina a quem não foi afetado
Aqui está a parte que interessa mesmo se o seu imóvel não é HIS, não fica em São Paulo e não corre nenhum risco. Em um dia, sem aviso prévio e sem culpa do anfitrião, 773 operações perderam o canal de vendas. E com o canal se foi o acesso à conversa com o hóspede, ao histórico de quem já se hospedou, ao calendário de datas comprometidas.
O anúncio parece um ativo, e não é. Ele é uma licença de uso que alguém pode revogar por motivo que não passa por você: mudança de regra municipal, decisão judicial, revisão de política da plataforma, suspensão de conta por erro de algoritmo. O ativo de verdade da sua operação é outro, e cabe em três itens:
- A lista de quem já se hospedou. Nome, telefone, datas, o que a pessoa gostou. Se essa informação vive só dentro do portal, ela some junto com o anúncio.
- Um canal direto de reserva. Página própria com preço, disponibilidade e pagamento, ainda que responda por uma fatia pequena das reservas. Ela existe para o dia em que o resto parar, e no meio-tempo economiza comissão.
- O calendário e o financeiro fora da plataforma. Saber em dois minutos quais datas estão vendidas, quanto já entrou e quanto falta receber, sem depender do painel de ninguém.
Não é argumento para abandonar o Airbnb, que continua sendo a maior vitrine disponível para a maioria dos anfitriões brasileiros. É argumento para não deixar a operação inteira morar lá dentro. As táticas concretas estão em como aumentar as reservas diretas, e nenhuma delas exige sair dos portais.
O cerco regulatório é mais amplo que São Paulo
A remoção dos HIS e HMP é a manchete da semana, mas faz parte de um movimento maior. Três frentes merecem acompanhamento por qualquer anfitrião no país:
| Frente | Situação | Quem é atingido |
|---|---|---|
| Regra municipal de destinação | Decreto 64.244/2025 em vigor e sendo executado em São Paulo | Unidades HIS e HMP, independentemente da boa-fé do comprador |
| Convenção de condomínio | STJ decidiu em maio de 2026 e afetou o Tema 1.443 como repetitivo, com processos suspensos | Qualquer prédio com destinação residencial na convenção |
| Enquadramento tributário | Reforma tributária aproxima a estadia curta do regime da hotelaria | Operações com volume e recorrência que caracterizem atividade |
A segunda frente é a que mais gente subestima, porque não depende de prefeitura nenhuma: basta uma assembleia. O que o STJ decidiu e o que ainda está em aberto estão detalhados em condomínio pode proibir aluguel por temporada.
Perguntas frequentes
Comprei sem saber que era HIS. Isso me protege?
A boa-fé costuma pesar na discussão sobre penalidade, mas não libera o uso. A restrição de destinação está registrada na matrícula e acompanha o imóvel, não o proprietário. Se você comprou sem que isso fosse informado com clareza, existe uma segunda discussão possível com quem vendeu, e ela é assunto para advogado que leia a sua documentação.
Posso alugar por mês em vez de por diária?
A locação residencial é justamente o uso previsto para essas unidades, desde que o inquilino esteja na faixa de renda do programa. É a saída mais direta para quem tem imóvel HIS ou HMP e quer manter o imóvel alugado dentro da regra.
O Airbnb devolve alguma coisa ao anfitrião?
O comunicado da plataforma fala em apoio aos hóspedes para reacomodação. Não há indenização anunciada ao anfitrião, e não haveria base para pedir: a remoção atende a uma determinação da prefeitura sobre um uso que já era proibido desde maio de 2025.
E se eu só alugar para amigos e conhecidos, fora da plataforma?
A proibição é do uso, não do canal. Sair do aplicativo dificulta a fiscalização, mas mantém a irregularidade, com o agravante de que a denúncia mais comum nesses casos vem do próprio condomínio, que vê a rotatividade no elevador. Vale lembrar também que o contrato de temporada pressupõe um uso que a destinação da unidade não permite.
Como fico sabendo se entrar uma nova leva de remoção?
A prefeitura publica as atualizações no site da SEHAB, e o Airbnb notifica o anfitrião por e-mail antes de derrubar o anúncio. Quem opera em São Paulo faz bem em conferir a matrícula agora, e não quando o e-mail chegar com hóspede confirmado para o fim de semana.
Se a sua operação está regular e o trabalho é manter calendário, contatos de hóspede e financeiro num lugar que não pertence a nenhuma plataforma, a Hospeda faz isso, com sincronia de calendário entre os portais e página própria de reserva direta. Veja os planos.