A maior parte das reservas de temporada no Brasil acontece sem nenhum papel assinado. Combina pelo WhatsApp, recebe o PIX, manda o endereço. Funciona bem até o dia em que o hóspede leva a TV, fica além da data combinada ou some com metade do pagamento. É para esse dia que existe o contrato de temporada, e a lei brasileira dá ao anfitrião mais poder nesse contrato do que numa locação residencial comum. Este guia mostra o que a lei considera temporada, o que o documento precisa ter e o que muda quando a reserva chega por Airbnb ou Booking.
Um aviso antes: este texto é informativo e não substitui advogado. Modelo pronto de internet cobre o caso médio, e o seu caso pode ter um detalhe que nenhum modelo enxerga. Use o que está aqui para saber o que perguntar a um profissional.
O que a lei chama de locação por temporada
A definição está no artigo 48 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. É temporada a locação destinada à residência temporária do locatário, por motivo de lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel dele e outros fatos que dependam de um tempo determinado, contratada por prazo não superior a noventa dias, com o imóvel mobiliado ou não.
Dois elementos, então: a finalidade temporária e o prazo.
O prazo é o que costuma pegar. Passou de noventa dias, aquilo deixa de ser temporada e vira locação residencial comum, com regras de retomada do imóvel bem menos confortáveis para quem alugou. A estadia de trinta dias do hóspede que pediu para esticar mais sessenta merece atenção antes do "pode ficar".
O parágrafo único do artigo 48 traz uma obrigação que quase ninguém cumpre: quando o imóvel é mobiliado, o contrato precisa descrever os móveis e utensílios e o estado em que estão. Parece burocracia até a primeira discussão sobre quem quebrou o liquidificador.
Três coisas que a temporada permite e a locação comum não
O enquadramento como temporada dá ao anfitrião três vantagens concretas.
- Receber tudo adiantado. O artigo 49 autoriza o locador a receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos. Cobrar o valor cheio antes do check-in é legítimo aqui, ao contrário do que acontece na locação residencial de longo prazo.
- Exigir garantia. O mesmo artigo 49 permite exigir qualquer das garantias do artigo 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do artigo 37 proíbe combinar duas modalidades no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Caução mais fiador na mesma folha é cláusula que cai.
- Pedir despejo com liminar. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso III, prevê a desocupação liminar em quinze dias quando termina o prazo da locação de temporada, desde que a ação de despejo seja proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato e o locador preste caução de três meses de aluguel. É um caminho rápido, e ele tem hora marcada.
O relógio de trinta dias depois do checkout
Este é o ponto que mais custa caro e o menos conhecido. Diz o artigo 50: se o prazo termina, o locatário permanece no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e acaba a possibilidade de exigir o pagamento antecipado.
A consequência vem no parágrafo único. Ocorrida a prorrogação, o locador só pode denunciar o contrato depois de trinta meses do início dele, ou nas hipóteses do artigo 47. Trinta meses, contados do começo de uma estadia que era para durar dez dias.
Traduzindo para a operação: hóspede que não desocupou não é assunto para resolver "semana que vem". A oposição precisa ser formal e datada, por escrito, no prazo. Um e-mail com data e uma notificação registrada valem mais que dez áudios cordiais no WhatsApp.
O que precisa estar escrito no contrato
Não existe formulário oficial. Existe uma lista de informações que, quando faltam, deixam a discussão em aberto. Trate a tabela abaixo como checklist para levar ao advogado, não como modelo pronto.
| Cláusula | Por que ela existe |
|---|---|
| Partes qualificadas | nome completo, CPF, RG e endereço dos dois lados. Sem CPF do hóspede, cobrar depois vira investigação. |
| Identificação do imóvel | endereço completo, unidade, vaga de garagem, e a que ela dá direito. |
| Prazo com data e hora | início e fim, com horário de check-in e de checkout. O prazo é o que enquadra a locação como temporada e o que dispara a contagem do artigo 50. |
| Finalidade | residência temporária por lazer, curso ou trabalho. Deixar a finalidade escrita sustenta o enquadramento. |
| Valor total e pagamento | quanto, em quantas parcelas, por qual meio, e o que acontece se o saldo não entrar até a data combinada. |
| O que está incluído | energia, água, gás, internet, enxoval, limpeza final. O silêncio aqui sempre é interpretado a favor de quem pagou. |
| Número máximo de ocupantes | com nome dos acompanhantes quando possível. É a cláusula que segura festa e ocupação acima da capacidade. |
| Inventário dos móveis | exigência do parágrafo único do artigo 48 para imóvel mobiliado. Uma lista com o estado de cada item, e fotos datadas anexadas. |
| Garantia | uma só modalidade, com valor, forma de devolução e prazo. |
| Regras da casa e do condomínio | silêncio, animais, piscina, uso de áreas comuns. Vale anexar o trecho da convenção que se aplica ao hóspede. |
| Cancelamento | quanto é devolvido em cada faixa de antecedência, e o que acontece se quem cancela é você. |
| Foro e contato | onde se resolve o litígio e por qual canal as partes se comunicam. |
Sobre regra de condomínio, um cuidado. Prédio que restringe ou proíbe a locação por temporada muda o que você pode prometer ao hóspede, e o tema está em movimento no Judiciário. Vale conferir o que o condomínio pode barrar antes de assinar qualquer coisa.
Caução: quanto dá para reter
Quando a garantia escolhida é caução em dinheiro, o artigo 38, parágrafo 2º, põe dois limites. O valor não pode passar do equivalente a três meses de aluguel, e o dinheiro deve ser depositado em caderneta de poupança aberta em nome do locador e do locatário, com os rendimentos revertendo ao locatário no fim da locação.
O teto raramente aperta numa estadia de quatro noites. O que trava é a poupança conjunta, que quase nenhum anfitrião abre. Daí a quantidade de arranjos alternativos, do depósito devolvido no checkout à pré-autorização no cartão. Como cada arranjo desses é tratado juridicamente depende do desenho, e a pergunta é boa para o advogado.
Se você retiver algum valor, documente. Foto do dano com data, orçamento ou nota da reposição, e o valor devolvido. Retenção sem comprovante costuma voltar como reclamação no portal e como processo no juizado.
Reserva pelo Airbnb ou pelo Booking muda o jogo
Quando a reserva vem de portal, quem governa a relação são os termos da plataforma, aceitos pelo hóspede ao reservar. Isso resolve pagamento, cancelamento e boa parte das disputas. É o motivo de tanto anfitrião nunca ter precisado de contrato.
Contrato adicional é possível no Airbnb, com uma regra que importa: pela central de ajuda do próprio Airbnb, o hóspede tem até 48 horas para analisar os termos completos e, se não concordar, pode recusar a assinatura e pedir o cancelamento com reembolso integral. Deixar o contrato para a véspera do check-in é o jeito mais rápido de perder a reserva. Avise no anúncio e mande os termos logo depois da solicitação.
Depósito de segurança tradicional não é o que o Airbnb oferece hoje. A proteção do anfitrião passa pelo AirCover, que inclui cobertura de até 3 milhões de dólares para danos causados por hóspedes, com regras e prazos próprios de solicitação. No Booking, o parceiro configura política de danos e depósito na extranet, dentro das opções que a plataforma oferece.
A conclusão prática é sobre reserva direta. Fora do portal não existe termo de plataforma, mediação nem cobertura, e o contrato passa a ser o único documento entre você e o hóspede. Quem está construindo canal próprio de reservas precisa montar esse documento antes de escalar, não depois do primeiro problema.
Assinar em papel, PDF ou WhatsApp
Contrato de temporada não exige forma solene. A assinatura eletrônica fora da ICP-Brasil é reconhecida pelo artigo 10, parágrafo 2º, da MP 2.200-2/2001 quando as partes admitem esse meio como válido e há como identificar quem assinou. PDF assinado em plataforma comum, com aceite por e-mail ou mensagem, atende ao caso típico.
O que guardar de cada reserva direta:
- o contrato assinado, em PDF;
- o aceite do hóspede com data (e-mail ou mensagem);
- documento com foto do responsável pela reserva;
- comprovante do pagamento e o recibo que você emitiu;
- fotos do imóvel antes e depois da estadia.
Esse arquivo tem valor além da briga. O Código de Processo Civil, no artigo 784, inciso VIII, trata o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel e encargos como título executivo extrajudicial, o que encurta o caminho da cobrança. Sem documento não há crédito comprovado, e a conversa recomeça do zero. O mesmo arquivo ainda serve para fechar o carnê-leão do mês, já que o comprovante de recebimento é o que define a data do rendimento.
Onde isso trava na rotina
O contrato não falha por falta de cláusula. Falha porque o arquivo em Word é preenchido à mão a cada reserva, sai com o nome do hóspede anterior e some da pasta de downloads no dia em que alguém precisa dele.
Três hábitos resolvem quase tudo:
- Um modelo por imóvel, com os campos variáveis marcados (hóspede, datas, valor, ocupantes) e o inventário de móveis já preenchido.
- Envio junto da confirmação, no mesmo momento em que você manda as instruções de check-in, e não na véspera.
- Arquivo guardado junto da reserva, e não numa pasta de downloads. Contrato que você não encontra em trinta segundos não existe.
O terceiro hábito é o que a planilha de temporada não cobre bem, porque planilha guarda número e não guarda documento. No Hospeda, cada imóvel tem uma aba de documentos com categoria própria para contrato, e cada reserva registra hóspede, datas, valores e canal no mesmo lugar. Se quiser testar com os seus imóveis, o cadastro leva dois minutos e o teste dura 14 dias, sem cartão.
Perguntas frequentes
Preciso de contrato para uma diária de três noites?
A lei não condiciona a existência da locação a um documento escrito, mas prova é outra história. Para estadia curta, um contrato de duas páginas com partes, prazo, valor, ocupantes e inventário resolve. O custo de manter esse padrão é quase zero depois que o modelo existe.
Posso exigir caução de quem reserva pelo Airbnb?
Cobranças e garantias dentro de uma reserva de portal seguem as regras daquela plataforma, e não uma exigência sua por fora. No Airbnb, a proteção do anfitrião passa pelo AirCover e pelo processo de solicitação de reembolso por danos. Combinar depósito por fora pode contrariar os termos que você aceitou como anfitrião, então confira as regras vigentes antes de propor isso ao hóspede.
E se o hóspede não desocupar no dia combinado?
Registre a oposição por escrito imediatamente, com data. Os dois prazos que contam são o dos trinta dias do artigo 50, que prorroga a locação por tempo indeterminado se você aceitar a permanência em silêncio, e o dos trinta dias após o vencimento para propor a ação de despejo com pedido liminar do artigo 59. Procure advogado no primeiro dia de atraso, não no décimo.
O contrato precisa de testemunhas e firma reconhecida?
A Lei do Inquilinato não impõe reconhecimento de firma para o contrato existir. Testemunhas e reconhecimento ajudam na prova, e o peso disso muda conforme o valor envolvido e o histórico com aquele hóspede. É uma decisão a tomar com orientação profissional, caso a caso.
Posso alugar por temporada durante seis meses seguidos para o mesmo hóspede?
Contrato único acima de noventa dias não se enquadra como temporada. Encadear contratos curtos para o mesmo hóspede no mesmo imóvel também tende a ser lido como locação residencial comum, com as consequências que vêm junto. Antes de aceitar a estadia longa, converse com um advogado sobre qual formato usar.